Dacă am ajuns proprietari avem doar drepturi și sclavi pe plantație, suntem
primii la reclamat și ultimii la pus umărul la treabă. În plus, ne doare rău de ce face vecinul sau uităm că avem de plată ceea ce consumăm și asta de mult prea mult timp. Colţul blocului sau banca din faţă, mica bârfă şi răutăţile rămân sport naţional si de departe s-a demonstrat că discuţiile de la colţul blocului sunt pe primul loc. Mai apoi, reţelele sociale sunt un excelent mijloc de comunicare a unor opinii, păreri etc. ce, în covârşitoarea lor majoritate, nu au niciun fel de tangenţă cu realitatea. Ba mai mult, transmit un mesaj eronat către cei care încearcă o documentare. Implicarea în activitatea asociaţiei şi/sau organele de conducere, să rămână pentru altcineva.
Reproşurile sunt cu miile pe de o parte, iar pe de altă parte, fiecare ştie „el“ cum se face sau cum se drege, până la implicarea efectivă. Nici nu vrem să ne implicăm dar nici nu reuşim să înţelegem că pretenţii poţi ridica în condiţiile în care ai parte de servicii de calitate, care costă.
Constatăm că nu avem apă caldă sau căldură, dar nu avem tăria de a suna direct furnizorul, a face o sesizare sau a lua atitudine. Sunăm imediat administratorul sau preşedinte şi-l luăm la şuturi, de parcă el ar fi acţionarul majoritar. Introducerea la plata un numar de persoane, atunci cand „se uita” formularea unei cereri. Numărul de persoane reprezintă un punct extrem de sensibil. Sunt apartamente în care sunt trecute în liste două persoane dar locuiesc cu mult mai multe, proprietarul sau chiriaşul „uitând“ să redacteze o cerere de introducere a unor persoane la cotele de întreţinere. Administratorul este „bombardat“ pe la colţuri şi apostrofat că nu face nimic, dar nici-un proprietar nu scrie pe o foaie de hârtie că la apartamentul x sunt 5 persoane în loc de 2, câte apar în lista de plată.
Se poate traduce și prin “nu fac parte din asociație”, “nu am fost de acord cu asociația” sau “ce mă interesează pe mine de asociația voastră”, pentru a arăta că hotărârile și/sau deciziile nu au niciun fel de impact asupra lor. Mult prea mulți proprietari stau în afara asociației, fiind dezinteresați de activitatea asociației, de participarea la adunarea generală, de ceea ce reprezintă partea comună și astfel, stau în afara asociației. Comunitatea din care fac parte, că vor sau nu vor, având o proprietate (care îi leagă pe coproprietari prin acea coproprietate forțată, numită parte comună), este lipsita de importanță și nu merită irosit timp.
Ei bine, faptul că tu proprietar având o proprietate și având o cotă parte indiviză din proprietatea comună, nu poți sta în afara asociației. Că ești membru sau nu, există normă care obligă și la consultarea ta. Faptul că nu votezi, este o altă poveste. Faptul că nu îți exteriorizezi manifestarea de voință, este o altă poveste.
Ai obligația de a achita ceea ce legiuitorul a stabilit în sarcina ta, la fel cum a stabilit în sarcina fiecărui proprietar. Dacă ai proprietate, faci parte din acea asociației și ai pe lângă drepturi o serie de obligații.
Nu îți poți lua apartamentul și pleca cu el în blocul vecin. Auzim o serie de bazaconii, în care mai și susțin unii că ei nu plătesc pentru că nu fac parte din asociație, fără a înțelege că, Codul Civil “te leagă” de acea proprietate comună și că ai obligația de întreținere a tot ceea ce reprezintă parte comună. Dacă ai o astfel de obligație, înseamnă că poate fi realizată chiar apelând la forța coercitivă a statului.
Prin urmare, chiar dacă nu ar exista asociație și tu ai fi bucuros că ești în afara asociației, în realitate, răspunzi alături de toți ceilalți proprietari pentru tot ceea ce reprezintă parte comună. Mai clar, chiar dacă nu te supui Legii 196/2018, Codul Civil te obligă. Mai bine te implici în cadrul asociației, măcar la adunarea generală și măcar printr-o verificare a soldurilor facturilor pentru a nu ajunge să stai în asociație ca și cum ai sta în afara asociației: în frig, fără apă, fără curățenie, fără servicii.
Te duci la adunarea generală și observi cum la teorie mulți excelează însă în momentul în care se solicită transpunerea în practică a teoriei, pauză. Apare rapid “nu e treaba mea” sau “de aia vă plătim”.
Nu ne mai ducem la adunările generale, fiind sătui de atitudinile regăsite:
Când vine vorba de legalitatea unei hotărâri, departe gândul de a sta proprietarii și a analiza. De la “așa vrem noi” la “nu ne spui nouă cum să facem” avem un intreg repertoriu. Când vine timpul în a da explicații pe la vreo autoritate, fug toți ca potârnichile și-l lasă pe președinte sau administrator să se descurce. Asumarea răspunderii nu mai există. Extrem de puțini sunt cei care își asumă un anumit demers și, și mai puțini pun mâna și menționeză în procesul verbal că își asumă toate consecințele ca urmare a demarării unui demers. Fuga de răspundere, sport național în adunarea generală. Dar la teorie, campioni mondiali.
Pe de alta parte avem proprietari care se ocupa cu plângeri, reclamații, sesizări, contestații, dosare, etc. impotriva presedintelui, administratorului, cenzorului, uneori chiar si altor proprietari, făcute doar să-și ocupe și ei timpul cu ceva. Cu toate ca astfel comportamente se aduc la cunostinta proprietarilor, acestia nu adopta nici-o atitudine, probabil frica de dosare, de plângeri, de reclamaţii sau de zgâriat maşina, au dus la tolerarea unui astfel de comportament, iar administratorul/contabilul si presedintele au invatat drumul la instante, politie, politie locala, primarie, etc., facand poteca la institutiile mentionate anterior. Toate aceste lucruri coroborate si cu neimplicarea proprietarilor duc la lehamitea celor din conducerea asociatiei, ceea ce duce la o demisie in masa.
O lege strâmbă care lasă loc la interpretări şi multe abuzuri, a reuşit să îndepărteze şi pe cei care încă se mai implicau în comunitatea din care fac parte. Fără o implicare din partea proprietarilor, activitatea curentă se poate bloca.
Indiferenta fata de partea comuna
Indiferenţă totală faţă de partea comună din cadrul blocurilor. De la uşa apartamentului in interior, poleit cu aur, pe scara mizerie, pereti scorojiti, tevi care stau sa crape, terasa deteriorata, etc. Apoi, simțul proprietății este dus la extrem în multe asociații și greu mai reușești să explici cum stă treaba cu partea comună și partea de proprietate personală. Orice fel de țeavă trece pe la proprietar prin apartament este, fie a lui, dacă totul funcționează corect în bloc, fie nu-l interesează a cui este, dar altul să plătească, dacă apare o defecțiune/avarie.
Partea comună, căci despre aceasta este vorba, este bine reglementată atât în Legea nr. 196/2018 cât şi în cadrul Codului Civil. Partea comună este în sarcina asociaţiei. Cu alte cuvinte, partea comună, aşa cum este ea definită de către legiuitor, trebuie întreţinută in buna stare de functionare de către asociaţia de proprietari. Fiecare proprietar din cadrul asociaţiei de proprietari are obligaţia de a contribui proporţional cu cota parte indiviză deţinută din proprietatea comună.
Art. 35 din Legea 196/2018 face următoarele menţiuni: locurile de trecere, scarile şi casa scarilor şi coridoarele, pereţii perimetrali şi despartitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, subsolul, coşurile de fum, holurile, instalatiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, podul, pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria, ascensorul, interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună, rezervoarele de apă, centrala termică proprie a clădirii, crematoriul, tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere, structura, structura de rezistenţă, faţadele, acoperişul, terasele.
Toţi proprietarii deţin o cotă parte indiviză din partea comună şi au obligaţii în raport cu această parte comună. Dacă locuieşti la parter sau etajul 1, eşti răspunzător pentru acoperiş, fiind parte comună la fel cum cel de la ultimul nivel este ţinut de reparaţia de la subsol. Într-un final, cel care suportă indiferenţa şi lipsa de implicare la nivelul unei asociaţii în raport cu partea comună este tot proprietarul. Fiecare va suporta prin intermediul listei de întreţinere astfel de costuri. Când mergem în adunarea generală şi strigăm că nu vrem lucrări şi reparaţii, că nu ne interesează fondul de reparaţii şi că nu dorim investiţii la partea comună, să ne aducem aminte ca asociatia are obligatia si nu facultatea de a intretine partea comuna si ca oricare proprietar afectat poate actiona in instanta asociatia de proprietari si in final sa castige.
Indiferenta fata de partea de proprietate individuala si incercarea transferului acesteia catre asociatie
Din capul locului se impune a se face delimitarea între ceea ce reprezintă parte comună și partea de proprietate individuală.
Proprietarul are obligația de a își menține în bună stare de funcționare propriile instalații. Nu tot din casa proprietarului este parte comună. În principal, ceea ce este pe orizontală, după “teu”, aparține proprietarului la fel cum furtunele, scurgerea de la cadă, sifonul de pardoseală, caloriferele etc, reprezintă partea de proprietate a proprietarului și acesta este obligat să le mențină în bună stare de funcționare.
Dacă din cauza lipsei de întreținere și diligență din partea unui proprietar se aduce atingere unui alt proprietar, acesta din urmă are la dispoziție proceduri de obligare a proprietarului vinovat la a remedia avaria și/sau aducerea spațiului la stadiul inițial sau, dacă nu face, a obține autorizarea pentru a pătrunde și rezolva el problema. Sigur că astfel de proceduri urmează a fi realizate prin intermediul instanțelor de judecată. Dar se poate, iar proprietarul afectat nu trebuie să aștepte rezolvarea din partea asociației, sau să stea la mâna vecinului care, nefiind direct afectat nu va avea o reacție rapidă în a remedia – dacă are o fisură la sifonul de pardoseală sau la țeava de scurgere de la cabina de duș sau cadă, pe el nu-l afectează dar proprietarul care locuiește la un etaj inferior are infiltrații de apă.
Reglementarea care deschide posibilitățile de atragere a răspunderii proprietarului vinovat de producerea unui prejudiciu este regăsită în prevederile art. 30 alin. 5 din Legea 196/2018 care arată că:
„Dacă proprietarul unei locuințe ori al unui spațiu cu altă destinație provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații”.
Este de reținut și mențiunea legiuitorului din cadrul art. 30 din Legea nr. 196/2018 care prevede că:
„(3) ........, proprietarul este obligat să mențină proprietatea sa individuală, locuință sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială.”
Dacă proprietarul este obligat, adică îi este aplicabilă o normă imperativă, înseamnă că poate fi obtinută chiar prin forța coercitivă a statului.
Dialogul (monologul) proprietarilor cu asociatia
Timpurile grele pe care le traim de ani si ani, au dus la acumularea de
frustrari si indiferent de ceea ce se susține, proprietarul nu mai are cu cine să vorbească și cui să i se plângă. Așa a fost în trecut: te duceai la ghișeul de la bancă și te plângeai de orice; te duceai la ghișeul de la “Enel” și te plângeai; te duceai la ghișeul de la “Secția financiară” și te plângeai, etc.
Digitalizarea a dus la transferul în online a tuturor acestor activități și nu mai ai un ghișeu la care să te plângi. Nu mai ai unde să-ți verși nervii. Nu mai ai acel contact uman și un dialog față în față. Acum, prin telefon în cel mai bun caz. Și de aici o serie de frustrări. Și cine pică de fazan: administratorul asociatiei. Doar el a mai rămas și asupra lui se îndreaptă nemulțumirea, frustrarea, nervii.
Dacă nu locuiesc în apartament, de ce sa achit cote de întreținere?
Normele care prevăd modul de repartizare sunt norme imperative și prin urmare nu se poate deroga de la acestea. Adică, prin hotărârea sau decizia asociației nu se poate deroga de la acestea. Dacă se derogă, nulitate scrie pe ele și oricare proprietar poate sancționa o astfel de hotărâre sau decizie.
Legea 196/2018 prevede, prin enumerare, care sunt cheltuielile repartizate la numărul de persoane prezente: apă rece, caldă și canalizare (daca nu avem contorizare – apometre); combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.
Dacă nu locuiesc nu înseamnă că nu am obligații de plată în raport cu cheltuielile lunare de la nivelul asociației. Sunt scutit, pe baza unei cereri scrise, doar de la plata cheltuielilor amintite mai sus.
Pentru tot ceea ce reprezintă alte cheltuieli, dintre care cele mai multe și cele mai oneroase sunt cele repartizate pe cotă, pentru că dețin o proprietate și pentru că astfel dețin o cotă parte indiviză din proprietatea comună (lift, terasă, subsol, țevi, fațadă, scară, ghenă etc), sunt obligat să le suport chiar dacă nu locuiesc (inclusiv salariile).
Cum a ajuns îngrijitorul să câştige mai bine decât administratorul şi cum responsabilitatea este batjocorită
Asociaţiile de proprietari s-au adaptat vremurilor, forţate de legislaţia fiscală şi s-au orientat către prestatori ce au preluat activitatea de curăţenie la nivel de asociaţie.
Aşa se face că, lunar, asociaţia primeşte o factură emisă în baza unui contract, act în care sunt stabilite în mod clar activităţile desfăşurate iar îngrijitorul nu prestează cărat de sacoşe, curăţenie în apartamente etc, adică alte activităţi decât cele pentru care este remunerat. Preţurile sunt în concordanţă cu „salariul minim“, taxele şi impozitele generate de acest „minim“, astfel încât s-a ajuns, cel puţin pentru Bucureşti, ca serviciul de curăţenie să fie mai oneros decât serviciile de administrare (persoană fizică sau juridică).
În lista de plată lunară s-a ajuns la un paradox, acela că, proprietarul suportă un cost mai mare cu serviciul de curăţenie decât costul cu gestionarul banilor, al fondurilor asociaţiei. Asociaţia de proprietari nu poate fi ruptă de realitatea în care trăim, realitate în care cel ce poartă responsabilitatea este tratat cu dispreţ. Nu reuşim să ieşim din cercul „ieftin“ şi să înţelegem că cel ce poartă responsabilitatea şi îşi face treaba cu simţ de răspundere trebuie să fie remunerat astfel încât tentaţia să nu existe.
Problema este că, în mare parte, cei implicaţi în conducerea asociaţiilor nu au înţeles (şi parcă nu vor să înţeleagă) că responsabilitatea este solidară şi ea vizează preşedinte (comitet executiv), cenzor şi administrator, responsabilitate ce nu priveşte îngrijitorul. Nu acesta (îngrijitorul) răspunde petiţiilor, nu acesta acordă sprijin juridic şi contabil, nu acesta merge la Primărie sau la Poliţie şi nu acesta are pe mână banii/contribuţiile proprietarilor, fondurile etc.
Nu poţi avea implicare, responsabilitate, servicii şi cinste în condiţiile în care în lista de plată, pe care, culmea tot administratorul o face, să se constate că îngrijitorul câştigă mai mulţi bani lunar decât administratorul/contabilul, cel ce are gestiunea şi banii pe mână. Realitatea este aceea că serviciile şi responsabilitatea nu sunt plătite şi că ceea ce este mai ieftin, cârpăceala şi lucrul de mântuială sunt promovate la nivelul asociaţiilor, greu putând fi implementate servicii sau lucrări de bună calitate, calitate ce, sigur, se regăseşte în cost.
Deoarece nu se pot diminua costurile cu energia electrica, gazul, apa consumata, lift, interfon, etc., s-a incercat mentinerea sau diminuarea costurilor serviciilor ce tin chiar de banii/gestiunea asociatiei de proprietari. Se incearca aducerea altor administratori sau cenzori, nu in functie de competente, ci in raport cu pretul oferit, iar cel mai bun presedinte este cel „benevol/onorific”.
„Documentele justificative care se evidenţiază în contabilitatea în partidă simplă angajează răspunderea persoanelor care le-au întocmit, vizat şi aprobat, precum şi a celor care le-au înregistrat în contabilitate“, prevede Ordinul 3103/2017 privind aprobarea Reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial publicat în M.O. nr.984 din 12.12.2017 act intrat în vigoare cu începere de la 01.01.2018 data de la care s-a abrogat Ordinul 1969/2007.
Încă o dovadă a faptului că nimeni nu a gândit în concret această lege, fiind făcută din inerţie, doar pentru a mai bifa un act normativ.
Preluare din articolele dl av Gelu Puscas.
primii la reclamat și ultimii la pus umărul la treabă. În plus, ne doare rău de ce face vecinul sau uităm că avem de plată ceea ce consumăm și asta de mult prea mult timp. Colţul blocului sau banca din faţă, mica bârfă şi răutăţile rămân sport naţional si de departe s-a demonstrat că discuţiile de la colţul blocului sunt pe primul loc. Mai apoi, reţelele sociale sunt un excelent mijloc de comunicare a unor opinii, păreri etc. ce, în covârşitoarea lor majoritate, nu au niciun fel de tangenţă cu realitatea. Ba mai mult, transmit un mesaj eronat către cei care încearcă o documentare. Implicarea în activitatea asociaţiei şi/sau organele de conducere, să rămână pentru altcineva.
Reproşurile sunt cu miile pe de o parte, iar pe de altă parte, fiecare ştie „el“ cum se face sau cum se drege, până la implicarea efectivă. Nici nu vrem să ne implicăm dar nici nu reuşim să înţelegem că pretenţii poţi ridica în condiţiile în care ai parte de servicii de calitate, care costă.
Constatăm că nu avem apă caldă sau căldură, dar nu avem tăria de a suna direct furnizorul, a face o sesizare sau a lua atitudine. Sunăm imediat administratorul sau preşedinte şi-l luăm la şuturi, de parcă el ar fi acţionarul majoritar. Introducerea la plata un numar de persoane, atunci cand „se uita” formularea unei cereri. Numărul de persoane reprezintă un punct extrem de sensibil. Sunt apartamente în care sunt trecute în liste două persoane dar locuiesc cu mult mai multe, proprietarul sau chiriaşul „uitând“ să redacteze o cerere de introducere a unor persoane la cotele de întreţinere. Administratorul este „bombardat“ pe la colţuri şi apostrofat că nu face nimic, dar nici-un proprietar nu scrie pe o foaie de hârtie că la apartamentul x sunt 5 persoane în loc de 2, câte apar în lista de plată.
Se poate traduce și prin “nu fac parte din asociație”, “nu am fost de acord cu asociația” sau “ce mă interesează pe mine de asociația voastră”, pentru a arăta că hotărârile și/sau deciziile nu au niciun fel de impact asupra lor. Mult prea mulți proprietari stau în afara asociației, fiind dezinteresați de activitatea asociației, de participarea la adunarea generală, de ceea ce reprezintă partea comună și astfel, stau în afara asociației. Comunitatea din care fac parte, că vor sau nu vor, având o proprietate (care îi leagă pe coproprietari prin acea coproprietate forțată, numită parte comună), este lipsita de importanță și nu merită irosit timp.
Ei bine, faptul că tu proprietar având o proprietate și având o cotă parte indiviză din proprietatea comună, nu poți sta în afara asociației. Că ești membru sau nu, există normă care obligă și la consultarea ta. Faptul că nu votezi, este o altă poveste. Faptul că nu îți exteriorizezi manifestarea de voință, este o altă poveste.
Ai obligația de a achita ceea ce legiuitorul a stabilit în sarcina ta, la fel cum a stabilit în sarcina fiecărui proprietar. Dacă ai proprietate, faci parte din acea asociației și ai pe lângă drepturi o serie de obligații.
Nu îți poți lua apartamentul și pleca cu el în blocul vecin. Auzim o serie de bazaconii, în care mai și susțin unii că ei nu plătesc pentru că nu fac parte din asociație, fără a înțelege că, Codul Civil “te leagă” de acea proprietate comună și că ai obligația de întreținere a tot ceea ce reprezintă parte comună. Dacă ai o astfel de obligație, înseamnă că poate fi realizată chiar apelând la forța coercitivă a statului.
Prin urmare, chiar dacă nu ar exista asociație și tu ai fi bucuros că ești în afara asociației, în realitate, răspunzi alături de toți ceilalți proprietari pentru tot ceea ce reprezintă parte comună. Mai clar, chiar dacă nu te supui Legii 196/2018, Codul Civil te obligă. Mai bine te implici în cadrul asociației, măcar la adunarea generală și măcar printr-o verificare a soldurilor facturilor pentru a nu ajunge să stai în asociație ca și cum ai sta în afara asociației: în frig, fără apă, fără curățenie, fără servicii.
Te duci la adunarea generală și observi cum la teorie mulți excelează însă în momentul în care se solicită transpunerea în practică a teoriei, pauză. Apare rapid “nu e treaba mea” sau “de aia vă plătim”.
Nu ne mai ducem la adunările generale, fiind sătui de atitudinile regăsite:
- Gigi contra care le știe el pe toate, dă peste nas și două la fundul tuturor, acuză organele de conducere și are doar conspirații în discurs, monopolizând discuțiile fără nimic constructiv;
- Vin sub influenta alcoolului si dau ei lecții tuturor, iau totul peste picior, se opun la tot ce se propune, înjură, agresează fizic și verbal si iti dai seama ca acolo este nivelul.
Când vine vorba de legalitatea unei hotărâri, departe gândul de a sta proprietarii și a analiza. De la “așa vrem noi” la “nu ne spui nouă cum să facem” avem un intreg repertoriu. Când vine timpul în a da explicații pe la vreo autoritate, fug toți ca potârnichile și-l lasă pe președinte sau administrator să se descurce. Asumarea răspunderii nu mai există. Extrem de puțini sunt cei care își asumă un anumit demers și, și mai puțini pun mâna și menționeză în procesul verbal că își asumă toate consecințele ca urmare a demarării unui demers. Fuga de răspundere, sport național în adunarea generală. Dar la teorie, campioni mondiali.
Pe de alta parte avem proprietari care se ocupa cu plângeri, reclamații, sesizări, contestații, dosare, etc. impotriva presedintelui, administratorului, cenzorului, uneori chiar si altor proprietari, făcute doar să-și ocupe și ei timpul cu ceva. Cu toate ca astfel comportamente se aduc la cunostinta proprietarilor, acestia nu adopta nici-o atitudine, probabil frica de dosare, de plângeri, de reclamaţii sau de zgâriat maşina, au dus la tolerarea unui astfel de comportament, iar administratorul/contabilul si presedintele au invatat drumul la instante, politie, politie locala, primarie, etc., facand poteca la institutiile mentionate anterior. Toate aceste lucruri coroborate si cu neimplicarea proprietarilor duc la lehamitea celor din conducerea asociatiei, ceea ce duce la o demisie in masa.
O lege strâmbă care lasă loc la interpretări şi multe abuzuri, a reuşit să îndepărteze şi pe cei care încă se mai implicau în comunitatea din care fac parte. Fără o implicare din partea proprietarilor, activitatea curentă se poate bloca.
Indiferenta fata de partea comuna
Indiferenţă totală faţă de partea comună din cadrul blocurilor. De la uşa apartamentului in interior, poleit cu aur, pe scara mizerie, pereti scorojiti, tevi care stau sa crape, terasa deteriorata, etc. Apoi, simțul proprietății este dus la extrem în multe asociații și greu mai reușești să explici cum stă treaba cu partea comună și partea de proprietate personală. Orice fel de țeavă trece pe la proprietar prin apartament este, fie a lui, dacă totul funcționează corect în bloc, fie nu-l interesează a cui este, dar altul să plătească, dacă apare o defecțiune/avarie.
Partea comună, căci despre aceasta este vorba, este bine reglementată atât în Legea nr. 196/2018 cât şi în cadrul Codului Civil. Partea comună este în sarcina asociaţiei. Cu alte cuvinte, partea comună, aşa cum este ea definită de către legiuitor, trebuie întreţinută in buna stare de functionare de către asociaţia de proprietari. Fiecare proprietar din cadrul asociaţiei de proprietari are obligaţia de a contribui proporţional cu cota parte indiviză deţinută din proprietatea comună.
Art. 35 din Legea 196/2018 face următoarele menţiuni: locurile de trecere, scarile şi casa scarilor şi coridoarele, pereţii perimetrali şi despartitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, subsolul, coşurile de fum, holurile, instalatiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, podul, pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria, ascensorul, interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună, rezervoarele de apă, centrala termică proprie a clădirii, crematoriul, tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere, structura, structura de rezistenţă, faţadele, acoperişul, terasele.
Toţi proprietarii deţin o cotă parte indiviză din partea comună şi au obligaţii în raport cu această parte comună. Dacă locuieşti la parter sau etajul 1, eşti răspunzător pentru acoperiş, fiind parte comună la fel cum cel de la ultimul nivel este ţinut de reparaţia de la subsol. Într-un final, cel care suportă indiferenţa şi lipsa de implicare la nivelul unei asociaţii în raport cu partea comună este tot proprietarul. Fiecare va suporta prin intermediul listei de întreţinere astfel de costuri. Când mergem în adunarea generală şi strigăm că nu vrem lucrări şi reparaţii, că nu ne interesează fondul de reparaţii şi că nu dorim investiţii la partea comună, să ne aducem aminte ca asociatia are obligatia si nu facultatea de a intretine partea comuna si ca oricare proprietar afectat poate actiona in instanta asociatia de proprietari si in final sa castige.
Indiferenta fata de partea de proprietate individuala si incercarea transferului acesteia catre asociatie
Din capul locului se impune a se face delimitarea între ceea ce reprezintă parte comună și partea de proprietate individuală.
Proprietarul are obligația de a își menține în bună stare de funcționare propriile instalații. Nu tot din casa proprietarului este parte comună. În principal, ceea ce este pe orizontală, după “teu”, aparține proprietarului la fel cum furtunele, scurgerea de la cadă, sifonul de pardoseală, caloriferele etc, reprezintă partea de proprietate a proprietarului și acesta este obligat să le mențină în bună stare de funcționare.
Dacă din cauza lipsei de întreținere și diligență din partea unui proprietar se aduce atingere unui alt proprietar, acesta din urmă are la dispoziție proceduri de obligare a proprietarului vinovat la a remedia avaria și/sau aducerea spațiului la stadiul inițial sau, dacă nu face, a obține autorizarea pentru a pătrunde și rezolva el problema. Sigur că astfel de proceduri urmează a fi realizate prin intermediul instanțelor de judecată. Dar se poate, iar proprietarul afectat nu trebuie să aștepte rezolvarea din partea asociației, sau să stea la mâna vecinului care, nefiind direct afectat nu va avea o reacție rapidă în a remedia – dacă are o fisură la sifonul de pardoseală sau la țeava de scurgere de la cabina de duș sau cadă, pe el nu-l afectează dar proprietarul care locuiește la un etaj inferior are infiltrații de apă.
Reglementarea care deschide posibilitățile de atragere a răspunderii proprietarului vinovat de producerea unui prejudiciu este regăsită în prevederile art. 30 alin. 5 din Legea 196/2018 care arată că:
„Dacă proprietarul unei locuințe ori al unui spațiu cu altă destinație provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații”.
Este de reținut și mențiunea legiuitorului din cadrul art. 30 din Legea nr. 196/2018 care prevede că:
„(3) ........, proprietarul este obligat să mențină proprietatea sa individuală, locuință sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială.”
Dacă proprietarul este obligat, adică îi este aplicabilă o normă imperativă, înseamnă că poate fi obtinută chiar prin forța coercitivă a statului.
Dialogul (monologul) proprietarilor cu asociatia
Timpurile grele pe care le traim de ani si ani, au dus la acumularea de
frustrari si indiferent de ceea ce se susține, proprietarul nu mai are cu cine să vorbească și cui să i se plângă. Așa a fost în trecut: te duceai la ghișeul de la bancă și te plângeai de orice; te duceai la ghișeul de la “Enel” și te plângeai; te duceai la ghișeul de la “Secția financiară” și te plângeai, etc.
Digitalizarea a dus la transferul în online a tuturor acestor activități și nu mai ai un ghișeu la care să te plângi. Nu mai ai unde să-ți verși nervii. Nu mai ai acel contact uman și un dialog față în față. Acum, prin telefon în cel mai bun caz. Și de aici o serie de frustrări. Și cine pică de fazan: administratorul asociatiei. Doar el a mai rămas și asupra lui se îndreaptă nemulțumirea, frustrarea, nervii.
Dacă nu locuiesc în apartament, de ce sa achit cote de întreținere?
Normele care prevăd modul de repartizare sunt norme imperative și prin urmare nu se poate deroga de la acestea. Adică, prin hotărârea sau decizia asociației nu se poate deroga de la acestea. Dacă se derogă, nulitate scrie pe ele și oricare proprietar poate sancționa o astfel de hotărâre sau decizie.
Legea 196/2018 prevede, prin enumerare, care sunt cheltuielile repartizate la numărul de persoane prezente: apă rece, caldă și canalizare (daca nu avem contorizare – apometre); combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.
Dacă nu locuiesc nu înseamnă că nu am obligații de plată în raport cu cheltuielile lunare de la nivelul asociației. Sunt scutit, pe baza unei cereri scrise, doar de la plata cheltuielilor amintite mai sus.
Pentru tot ceea ce reprezintă alte cheltuieli, dintre care cele mai multe și cele mai oneroase sunt cele repartizate pe cotă, pentru că dețin o proprietate și pentru că astfel dețin o cotă parte indiviză din proprietatea comună (lift, terasă, subsol, țevi, fațadă, scară, ghenă etc), sunt obligat să le suport chiar dacă nu locuiesc (inclusiv salariile).
Cum a ajuns îngrijitorul să câştige mai bine decât administratorul şi cum responsabilitatea este batjocorită
Asociaţiile de proprietari s-au adaptat vremurilor, forţate de legislaţia fiscală şi s-au orientat către prestatori ce au preluat activitatea de curăţenie la nivel de asociaţie.
Aşa se face că, lunar, asociaţia primeşte o factură emisă în baza unui contract, act în care sunt stabilite în mod clar activităţile desfăşurate iar îngrijitorul nu prestează cărat de sacoşe, curăţenie în apartamente etc, adică alte activităţi decât cele pentru care este remunerat. Preţurile sunt în concordanţă cu „salariul minim“, taxele şi impozitele generate de acest „minim“, astfel încât s-a ajuns, cel puţin pentru Bucureşti, ca serviciul de curăţenie să fie mai oneros decât serviciile de administrare (persoană fizică sau juridică).
În lista de plată lunară s-a ajuns la un paradox, acela că, proprietarul suportă un cost mai mare cu serviciul de curăţenie decât costul cu gestionarul banilor, al fondurilor asociaţiei. Asociaţia de proprietari nu poate fi ruptă de realitatea în care trăim, realitate în care cel ce poartă responsabilitatea este tratat cu dispreţ. Nu reuşim să ieşim din cercul „ieftin“ şi să înţelegem că cel ce poartă responsabilitatea şi îşi face treaba cu simţ de răspundere trebuie să fie remunerat astfel încât tentaţia să nu existe.
Problema este că, în mare parte, cei implicaţi în conducerea asociaţiilor nu au înţeles (şi parcă nu vor să înţeleagă) că responsabilitatea este solidară şi ea vizează preşedinte (comitet executiv), cenzor şi administrator, responsabilitate ce nu priveşte îngrijitorul. Nu acesta (îngrijitorul) răspunde petiţiilor, nu acesta acordă sprijin juridic şi contabil, nu acesta merge la Primărie sau la Poliţie şi nu acesta are pe mână banii/contribuţiile proprietarilor, fondurile etc.
Nu poţi avea implicare, responsabilitate, servicii şi cinste în condiţiile în care în lista de plată, pe care, culmea tot administratorul o face, să se constate că îngrijitorul câştigă mai mulţi bani lunar decât administratorul/contabilul, cel ce are gestiunea şi banii pe mână. Realitatea este aceea că serviciile şi responsabilitatea nu sunt plătite şi că ceea ce este mai ieftin, cârpăceala şi lucrul de mântuială sunt promovate la nivelul asociaţiilor, greu putând fi implementate servicii sau lucrări de bună calitate, calitate ce, sigur, se regăseşte în cost.
Deoarece nu se pot diminua costurile cu energia electrica, gazul, apa consumata, lift, interfon, etc., s-a incercat mentinerea sau diminuarea costurilor serviciilor ce tin chiar de banii/gestiunea asociatiei de proprietari. Se incearca aducerea altor administratori sau cenzori, nu in functie de competente, ci in raport cu pretul oferit, iar cel mai bun presedinte este cel „benevol/onorific”.
„Documentele justificative care se evidenţiază în contabilitatea în partidă simplă angajează răspunderea persoanelor care le-au întocmit, vizat şi aprobat, precum şi a celor care le-au înregistrat în contabilitate“, prevede Ordinul 3103/2017 privind aprobarea Reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial publicat în M.O. nr.984 din 12.12.2017 act intrat în vigoare cu începere de la 01.01.2018 data de la care s-a abrogat Ordinul 1969/2007.
Încă o dovadă a faptului că nimeni nu a gândit în concret această lege, fiind făcută din inerţie, doar pentru a mai bifa un act normativ.
Preluare din articolele dl av Gelu Puscas.
RSS Feed
