Dupa generalizarea contorizarii la nivel de apartament, ocazional
se ivesc diferente între suma contoarelor individuale si înregistrarile
contorului de bransament. Diferenta de consum dintre cantitatile
înregistrate pe contorul Apei Nova si suma cantitatilor indicate de
contoarele de apartament se datoreaza, de cele mai multe ori, unor
pierderi de apa pe reteaua interioara a condominiilor (blocurilor):
- conducte
- armaturi
- robinete
- vase WC
Aceste pierderi pot fi considerabile. Pentru a informa Asociatiile de
Proprietari (AP) cu privire la pierderile care pot avea loc pe retelele
interioare, în vederea remedierii lor, vom da în continuare câteva date
despre consumul de apa si despre cauzele care, de regula, genereaza
pierderi de apa, uneori însemnate.
Trebuie sa reamintim ca aceste informatii sunt furnizate de Apa
Nova doar pentru a veni în sprijinul AP. Devreme ce, legal, clientul
Companiei Apa Nova S.A. (AN) este în continuare Asociatia de
Proprietari în ansamblu, ca persoana juridica, facturarea consumului
Asociatiei se face pe baza înregistrarii contorului de bransament si nu
prin însumarea contoarelor de apartament.
Daca, din diverse cauze care nu tin de contorul de bransament,
rezulta o diferenta între acesta si consumul AP, diferenta respectiva este
pierdere interioara si se repartizeaza de catre administratia blocului
conform actelor normative în vigoare.
Apa Nova NU a ”aprobat” niciodata contoarele de apartament ci,
pe baza cadrului legal existent la un moment dat, a avizat firmele care
executau lucrari de contorizare, în sensul de a se asigura de încadrarea
acestora cu instalatori autorizati.
În aceste conditii, responsabilitatea pentru lipsa de acuratete a
contoarelor de apartament datorita pozitiei de montare incorecte, clasei
de precizie inferioare, modificari abuzive etc. – cauze frecvente a
diferentelor de consum între contoarele de apartament si cel de
bransament – revine integral proprietarului.
Conform normelor de pausal, daca apa nu este risipita si toate
instalatiile sunt etanse, consumul mediu, teoretic, al unei persoane este
de 6,3 metri cubi apa rece pe luna. Dupa generalizarea contorizarii la
nivel de apartament, aceasta valoare a scazut, situându-se în jurul unei
medii de 4 – 4,5 mc/persoana/luna.
Dupa cum arata si studiul de mai jos, pierderile care apar pe retele
interioare (aflate în proprietatea/administrarea AP) ca urmare a
instalatiilor ne-etanse, a unor consumuri abuzive etc., pot fi uneori
considerabile, depasind, în unele cazuri cu mult chiar, consumul teoretic
normal pentru o persoana.
Câteva exemple, rezultate din studiu:
• Un singur robinet ne-etans sau un vas WC care scapa o singura
picatura pe secunda, vor duce la o pierdere de apa de 0,5 mc/luna;
• Un singur robinet sau vas WC care scapa 30 de picaturi în 10 secunde,
vor duce deja la o pierdere lunara de 2,23 mc apa;
• În fine, daca firul de apa care se scurge datorita unui singur robinet sau
vas WC defecte este de 3 mm grosime, pierderea lunara poate depasi
26,2 mc !!, mai mult decât echivalentul consumului teoretic normal de
apa a PATRU persoane timp de o luna si de SASE ori mai mult decât
consumul mediu real.
Daca luam cazul unui condominiu (bloc) cu o medie de 40 de
apartamente si în fiecare din aceste apartamente, un singur robinet care
pierde o picatura pe secunda, si respectiv un vas WC care pierde un fir
de apa de doar 1mm grosime timp de 10 secunde, poate rezulta o
pierdere pentru Asociatie de pina la 282,2 metri cubi/luna !
NICIUNA din aceste pierderi nu sunt, de regula, sesizate
(evidentiate) de contoarele individuale (de apartament), în general
datorita pozitiei de montare incorecte, cu impact asupra clasei de
precizie si deci a acuratetii de înregistrare.
De regula, pierderile sunt însa înregistrate, prin însumare, de
contorul de bransament (dupa care se factureaza, conform legii,
consumul Clientului – AP) si constituie obligatie de plata a Clientului
(AP).
La pierderile datorate ne-etanseitatii instalatiilor interioare, se pot
adauga si alte cauze care duc la diferente de consum:
• clasa de precizie inferioara a contoarelor de apartament comparativ cu
contorul de bransament;
• pozitia gresita de montare a contoarelor de apartament: pentru a
functiona în clasa "B", ele ar trebui montate perfect orizontal cu cadranul
în sus. O înclinatie de mai mult de 5° fata de aceasta pozitie face ca
​aceste contoare sa cada în clasa "A" (cea mai mica) si ca urmare,
diferenta de clasa de precizie fata de contorul de bransament devine
foarte mare;
• practici de denaturare a înregistrarilor contorului de apartament de
catre unii locatari (magneti, ace introduse în mecanisme, întoarcerea
contoarelor etc);
• practici ale unor locatari de colectare a apei in regim de functionare a
robinetelor sub limita debitului minim de pornire a contoarelor de
apartament (colectare în vana sau recipiente prin lasarea unui firicel de
apa care nu este înregistrat de contorul de apartament, dar este
înregistrat de cel de bransament) etc.
În concluzie, sumele care se platesc lunar pentru pierderi interioare,
pot fi economisite daca se face o investitie initiala si se pun la punct
toate instalatiile interioare, iar conducerile AP ar trebui sa faca o
verificare atenta a consumurilor din apartamente.
Mai trebuie mentionat faptul ca verificarea contoarelor de
bransament (administrate de AN) se face, legal, odata la trei sau cinci
ani in functie de tipul contorului.
Daca exista dubii cu privire la acuratetea înregistrarii contorului de
bransament, Asociatia de Proprietari poate cere în mod expres
verificarea acestuia înainte de termen.
În cazul în care verificarea dovedeste buna functionare a contorului,
costurile vor fi suportate de AP. În caz contrar, de catre AN.

Dacă am ajuns proprietari avem doar drepturi și sclavi pe plantație, suntem
primii la reclamat și ultimii la pus umărul la treabă. În plus, ne doare rău de ce face vecinul sau uităm că avem de plată ceea ce consumăm și asta de mult prea mult timp. Colţul blocului sau banca din faţă, mica bârfă şi răutăţile rămân sport naţional si de departe s-a demonstrat că discuţiile de la colţul blocului sunt pe primul loc. Mai apoi, reţelele sociale sunt un excelent mijloc de comunicare a unor opinii, păreri etc. ce, în covârşitoarea lor majoritate, nu au niciun fel de tangenţă cu realitatea. Ba mai mult, transmit un mesaj eronat către cei care încearcă o documentare.  Implicarea în activitatea asociaţiei şi/sau organele de conducere, să rămână pentru altcineva.
        Reproşurile sunt cu miile pe de o parte, iar pe de altă parte, fiecare ştie „el“ cum se face sau cum se drege, până la implicarea efectivă. Nici nu vrem să ne implicăm dar nici nu reuşim să înţelegem că pretenţii poţi ridica în condiţiile în care ai parte de servicii de calitate, care costă.
        Constatăm că nu avem apă caldă sau căldură, dar nu avem tăria de a suna direct furnizorul, a face o sesizare sau a lua atitudine. Sunăm imediat administratorul sau preşedinte şi-l luăm la şuturi, de parcă el ar fi acţionarul majoritar. Introducerea la plata un numar de persoane, atunci cand „se uita” formularea unei cereri. Numărul de persoane reprezintă un punct extrem de sensibil. Sunt apartamente în care sunt trecute în liste două persoane dar locuiesc cu mult mai multe, proprietarul sau chiriaşul „uitând“ să redacteze o cerere de introducere a unor persoane la cotele de întreţinere. Administratorul este „bombardat“ pe la colţuri şi apostrofat că nu face nimic, dar nici-un proprietar nu scrie pe o foaie de hârtie că la apartamentul x sunt 5 persoane în loc de 2, câte apar în lista de plată.
        Se poate traduce și prin “nu fac parte din asociație”, “nu am fost de acord cu asociația” sau “ce mă interesează pe mine de asociația voastră”, pentru a arăta că hotărârile și/sau deciziile nu au niciun fel de impact asupra lor. Mult prea mulți proprietari stau în afara asociației, fiind dezinteresați de activitatea asociației, de participarea la adunarea generală, de ceea ce reprezintă partea comună și astfel, stau în afara asociației. Comunitatea din care fac parte, că vor sau nu vor, având o proprietate (care îi leagă pe coproprietari prin acea coproprietate forțată, numită parte comună), este lipsita de importanță și nu merită irosit timp.
         Ei bine, faptul că tu proprietar având o proprietate și având o cotă parte indiviză din proprietatea comună, nu poți sta în afara asociației. Că ești membru sau nu, există normă care obligă și la consultarea ta. Faptul că nu votezi, este o altă poveste. Faptul că nu îți exteriorizezi manifestarea de voință, este o altă poveste.
         Ai obligația de a achita ceea ce legiuitorul a stabilit în sarcina ta, la fel cum a stabilit în sarcina fiecărui proprietar. Dacă ai proprietate, faci parte din acea asociației și ai pe lângă drepturi o serie de obligații.
         Nu îți poți lua apartamentul și pleca cu el în blocul vecin. Auzim o serie de bazaconii, în care mai și susțin unii că ei nu plătesc pentru că nu fac parte din asociație, fără a înțelege că, Codul Civil “te leagă” de acea proprietate comună și că ai obligația de întreținere a tot ceea ce reprezintă parte comună. Dacă ai o astfel de obligație, înseamnă că poate fi realizată chiar apelând la forța coercitivă a statului.
          Prin urmare, chiar dacă nu ar exista asociație și tu ai fi bucuros că ești în afara asociației, în realitate, răspunzi alături de toți ceilalți proprietari pentru tot ceea ce reprezintă parte comună. Mai clar, chiar dacă nu te supui Legii 196/2018, Codul Civil te obligă. Mai bine te implici în cadrul asociației, măcar la adunarea generală și măcar printr-o verificare a soldurilor facturilor pentru a nu ajunge să stai în asociație ca și cum ai sta în afara asociației: în frig, fără apă, fără curățenie, fără servicii.
         Te duci la adunarea generală și observi cum la teorie mulți excelează însă în momentul în care se solicită transpunerea în practică a teoriei, pauză. Apare rapid “nu e treaba mea” sau “de aia vă plătim”.
Nu ne mai ducem la adunările generale, fiind sătui de atitudinile regăsite:

• Gigi contra care le știe el pe toate, dă peste nas și două la fundul tuturor, acuză organele de conducere și are doar conspirații în discurs, monopolizând discuțiile fără nimic constructiv;
• Vin sub influenta alcoolului si dau ei lecții tuturor, iau totul peste picior, se opun la tot ce se propune, înjură, agresează fizic și verbal si iti dai seama ca acolo este nivelul.

         Adunarea generală din organ de conducere, organ suprem de conducere, a devenit un loc de revărsare a frustrărilor, de ceartă și de aducere aminte a unor aspecte din urmă cu zeci de ani și reproșate acum celui care se implică în activitatea asociației. În mult prea multe asociații violența verbală este la ea acasă în cadrul adunărilor generale.
         Când vine vorba de legalitatea unei hotărâri, departe gândul de a sta proprietarii și a analiza. De la “așa vrem noi” la “nu ne spui nouă cum să facem” avem un intreg repertoriu. Când vine timpul în a da explicații pe la vreo autoritate, fug toți ca potârnichile și-l lasă pe președinte sau administrator să se descurce. Asumarea răspunderii nu mai există. Extrem de puțini sunt cei care își asumă un anumit demers și, și mai puțini pun mâna și menționeză în procesul verbal că își asumă toate consecințele ca urmare a demarării unui demers. Fuga de răspundere, sport național în adunarea generală. Dar la teorie, campioni mondiali.
         Pe de alta parte avem proprietari care se ocupa cu plângeri, reclamații, sesizări, contestații, dosare, etc. impotriva presedintelui, administratorului, cenzorului, uneori chiar si altor proprietari, făcute doar să-și ocupe și ei timpul cu ceva. Cu toate ca astfel comportamente se aduc la cunostinta proprietarilor, acestia nu adopta nici-o atitudine, probabil frica de dosare, de plângeri, de reclamaţii sau de zgâriat maşina, au dus la tolerarea unui astfel de comportament, iar administratorul/contabilul si presedintele au invatat drumul la instante, politie, politie locala, primarie, etc., facand poteca la institutiile mentionate anterior. Toate aceste lucruri coroborate si cu neimplicarea proprietarilor duc la lehamitea celor din conducerea asociatiei, ceea ce duce la o demisie in masa.
       O lege strâmbă care lasă loc la interpretări şi multe abuzuri, a reuşit să îndepărteze şi pe cei care încă se mai implicau în comunitatea din care fac parte. Fără o implicare din partea proprietarilor, activitatea curentă se poate bloca.
 
Indiferenta fata de partea comuna
          Indiferenţă totală faţă de partea comună din cadrul blocurilor. De la uşa apartamentului in interior, poleit cu aur, pe scara mizerie, pereti scorojiti, tevi care stau sa crape, terasa deteriorata, etc. Apoi, simțul proprietății este dus la extrem în multe asociații și greu mai reușești să explici cum stă treaba cu partea comună și partea de proprietate personală. Orice fel de țeavă trece pe la proprietar prin apartament este, fie a lui, dacă totul funcționează corect în bloc, fie nu-l interesează a cui este, dar altul să plătească, dacă apare o defecțiune/avarie.
         Partea comună, căci despre aceasta este vorba, este bine reglementată atât în Legea nr. 196/2018 cât şi în cadrul Codului Civil. Partea comună este în sarcina asociaţiei. Cu alte cuvinte, partea comună, aşa cum este ea definită de către legiuitor, trebuie întreţinută in buna stare de functionare de către asociaţia de proprietari. Fiecare proprietar din cadrul asociaţiei de proprietari are obligaţia de a contribui proporţional cu cota parte indiviză deţinută din proprietatea comună.
          Art. 35 din Legea 196/2018 face următoarele menţiuni: locurile de trecere, scarile şi casa scarilor şi coridoarele, pereţii perimetrali şi despartitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, subsolul, coşurile de fum, holurile, instalatiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, podul, pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria, ascensorul, interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună, rezervoarele de apă, centrala termică proprie a clădirii, crematoriul, tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere, structura, structura de rezistenţă, faţadele, acoperişul, terasele.
         Toţi proprietarii deţin o cotă parte indiviză din partea comună şi au obligaţii în raport cu această parte comună. Dacă locuieşti la parter sau etajul 1, eşti răspunzător pentru acoperiş, fiind parte comună la fel cum cel de la ultimul nivel este ţinut de reparaţia de la subsol. Într-un final, cel care suportă indiferenţa şi lipsa de implicare la nivelul unei asociaţii în raport cu partea comună este tot proprietarul. Fiecare va suporta prin intermediul listei de întreţinere astfel de costuri. Când mergem în adunarea generală şi strigăm că nu vrem lucrări şi reparaţii, că nu ne interesează fondul de reparaţii şi că nu dorim investiţii la partea comună, să ne aducem aminte ca asociatia are obligatia si nu facultatea de a intretine partea comuna si ca oricare proprietar afectat poate actiona in instanta asociatia de proprietari si in final sa castige.
 
Indiferenta fata de partea de proprietate individuala si incercarea transferului acesteia catre asociatie     
         Din capul locului se impune a se face delimitarea între ceea ce reprezintă parte comună și partea de proprietate individuală.        
        Proprietarul are obligația de a își menține în bună stare de funcționare propriile instalații. Nu tot din casa proprietarului este parte comună. În principal, ceea ce este pe orizontală, după “teu”, aparține proprietarului la fel cum furtunele, scurgerea de la cadă, sifonul de pardoseală, caloriferele etc, reprezintă partea de proprietate a proprietarului și acesta este obligat să le mențină în bună stare de funcționare.
          Dacă din cauza lipsei de întreținere și diligență din partea unui proprietar se aduce atingere unui alt proprietar, acesta din urmă are la dispoziție proceduri de obligare a proprietarului vinovat la a remedia avaria și/sau aducerea spațiului la stadiul inițial sau, dacă nu face, a obține autorizarea pentru a pătrunde și rezolva el problema. Sigur că astfel de proceduri urmează a fi realizate prin intermediul instanțelor de judecată. Dar se poate, iar proprietarul afectat nu trebuie să aștepte rezolvarea din partea asociației, sau să stea la mâna vecinului care, nefiind direct afectat nu va avea o reacție rapidă în a remedia – dacă are o fisură la sifonul de pardoseală sau la țeava de scurgere de la cabina de duș sau cadă, pe el nu-l afectează dar proprietarul care locuiește la un etaj inferior are infiltrații de apă.
       Reglementarea care deschide posibilitățile de atragere a răspunderii proprietarului vinovat de producerea unui prejudiciu este regăsită în prevederile art. 30 alin. 5 din Legea 196/2018 care arată că:
„Dacă proprietarul unei locuințe ori al unui spațiu cu altă destinație provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații”.
Este de reținut și mențiunea legiuitorului din cadrul art. 30 din Legea nr. 196/2018 care prevede că:
„(3) ........, proprietarul este obligat să mențină proprietatea sa individuală, locuință sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială.”
           Dacă proprietarul este obligat, adică îi este aplicabilă o normă imperativă, înseamnă că poate fi obtinută chiar prin forța coercitivă a statului.
 
Dialogul (monologul) proprietarilor cu asociatia
Timpurile grele pe care le traim de ani si ani, au dus la acumularea de
frustrari si indiferent de ceea ce se susține, proprietarul nu mai are cu cine să vorbească și cui să i se plângă. Așa a fost în trecut: te duceai la ghișeul de la bancă și te plângeai de orice; te duceai la ghișeul de la “Enel” și te plângeai; te duceai la ghișeul de la “Secția financiară” și te plângeai, etc.
           Digitalizarea a dus la transferul în online a tuturor acestor activități și nu mai ai un ghișeu la care să te plângi. Nu mai ai unde să-ți verși nervii. Nu mai ai acel contact uman și un dialog față în față. Acum, prin telefon în cel mai bun caz. Și de aici o serie de frustrări. Și cine pică de fazan: administratorul asociatiei. Doar el a mai rămas și asupra lui se îndreaptă nemulțumirea, frustrarea, nervii.
 
Dacă nu locuiesc în apartament, de ce sa achit cote de întreținere?
           Normele care prevăd modul de repartizare sunt norme imperative și prin urmare nu se poate deroga de la acestea. Adică, prin hotărârea sau decizia asociației nu se poate deroga de la acestea. Dacă se derogă, nulitate scrie pe ele și oricare proprietar poate sancționa o astfel de hotărâre sau decizie.
            Legea 196/2018 prevede, prin enumerare, care sunt cheltuielile repartizate la numărul de persoane prezente: apă rece, caldă și canalizare (daca nu avem contorizare – apometre); combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.
            Dacă nu locuiesc nu înseamnă că nu am obligații de plată în raport cu cheltuielile lunare de la nivelul asociației. Sunt scutit, pe baza unei cereri scrise, doar de la plata cheltuielilor amintite mai sus.
            Pentru tot ceea ce reprezintă alte cheltuieli, dintre care cele mai multe și cele mai oneroase sunt cele repartizate pe cotă, pentru că dețin o proprietate și pentru că astfel dețin o cotă parte indiviză din proprietatea comună (lift, terasă, subsol, țevi, fațadă, scară, ghenă etc), sunt obligat să le suport chiar dacă nu locuiesc (inclusiv salariile).
     Cum a ajuns îngrijitorul să câştige mai bine decât administratorul şi cum responsabilitatea este batjocorită
      Asociaţiile de proprietari s-au adaptat vremurilor, forţate de legislaţia fiscală şi s-au orientat către prestatori ce au preluat activitatea de curăţenie la nivel de asociaţie.
       Aşa se face că, lunar, asociaţia primeşte o factură emisă în baza unui contract, act în care sunt stabilite în mod clar activităţile desfăşurate iar îngrijitorul nu prestează cărat de sacoşe, curăţenie în apartamente etc, adică alte activităţi decât cele pentru care este remunerat. Preţurile sunt în concordanţă cu „salariul minim“, taxele şi impozitele generate de acest „minim“, astfel încât s-a ajuns, cel puţin pentru Bucureşti, ca serviciul de curăţenie să fie mai oneros decât serviciile de administrare (persoană fizică sau juridică).
       În lista de plată lunară s-a ajuns la un paradox, acela că, proprietarul suportă un cost mai mare cu serviciul de curăţenie decât costul cu gestionarul banilor, al fondurilor asociaţiei. Asociaţia de proprietari nu poate fi ruptă de realitatea în care trăim, realitate în care cel ce poartă responsabilitatea este tratat cu dispreţ. Nu reuşim să ieşim din cercul „ieftin“ şi să înţelegem că cel ce poartă responsabilitatea şi îşi face treaba cu simţ de răspundere trebuie să fie remunerat astfel încât tentaţia să nu existe.
        Problema este că, în mare parte, cei implicaţi în conducerea asociaţiilor nu au înţeles (şi parcă nu vor să înţeleagă) că responsabilitatea este solidară şi ea vizează preşedinte (comitet executiv), cenzor şi administrator, responsabilitate ce nu priveşte îngrijitorul. Nu acesta (îngrijitorul) răspunde petiţiilor, nu acesta acordă sprijin juridic şi contabil, nu acesta merge la Primărie sau la Poliţie şi nu acesta are pe mână banii/contribuţiile proprietarilor, fondurile etc.
     Nu poţi avea implicare, responsabilitate, servicii şi cinste în condiţiile în care în lista de plată, pe care, culmea tot administratorul o face, să se constate că îngrijitorul câştigă mai mulţi bani lunar decât administratorul/contabilul, cel ce are gestiunea şi banii pe mână. Realitatea este aceea că serviciile şi responsabilitatea nu sunt plătite şi că ceea ce este mai ieftin, cârpăceala şi lucrul de mântuială sunt promovate la nivelul asociaţiilor, greu putând fi implementate servicii sau lucrări de bună calitate, calitate ce, sigur, se regăseşte în cost.              
     Deoarece nu se pot diminua costurile cu energia electrica, gazul, apa consumata, lift, interfon, etc., s-a incercat mentinerea sau diminuarea costurilor serviciilor ce tin chiar de banii/gestiunea asociatiei de proprietari. Se incearca aducerea altor administratori sau cenzori, nu in functie de  competente, ci in raport cu pretul oferit, iar cel mai bun presedinte este cel „benevol/onorific”.
„Documentele justificative care se evidenţiază în contabilitatea în partidă simplă angajează răspunderea persoanelor care le-au întocmit, vizat şi aprobat, precum şi a celor care le-au înregistrat în contabilitate“, prevede Ordinul 3103/2017 privind aprobarea Reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial publicat în M.O. nr.984 din 12.12.2017 act intrat în vigoare cu începere de la 01.01.2018 data de la care s-a abrogat Ordinul 1969/2007.
 
      Încă o dovadă a faptului că nimeni nu a gândit în concret această lege, fiind făcută din inerţie, doar pentru a mai bifa un act normativ.


​Preluare din articolele dl av Gelu Puscas.

          Să stai pe margine şi să bagi baţul prin gard, fără ati asuma o responsabilitate este mult mai simplu si mai usor. Mult prea mulţi proprietari, fac trimitere mult prea uşor la “prejudiciu”, “furt”, “ilegalitate”, “legea spune” sau la “daune morale” ori “neconstituţional”. Mai mult, s-a dezvoltat ameninţarea cu “te dau în judecată”, “îţi fac plângere penală”, “mă duc la primar”. Teoria conspiraţiei poliţiei şi judecătorilor cu cei aflaţi în conducerea asociaţiilor, prinde bine la unii şi justifică lipsa oricărei reacţii din partea altora.
         Chiar dacă deranjează, un proprietar cu adevărat ancorat în realitate şi informat, nu va face niciodată astfel de afirmaţii, ştiind că are de partea lui procedura. Faptul că nu are priceperea necesară, curajul şi mai ales nu îşi asumă astfel de proceduri, este altă poveste.
 
- participă la adunarea generală - proprietarul membru sau nu al asociaţiei, are obligaţia de a participa la adunarea generală şi are obligaţia de a face tot ceea ce este procedural pentru a determina convocarea adunărilor generale, acolo unde se uită cu anii de aceste adunări. Dacă nu participă, dacă nu îşi exprimă punctul de vedere şi dacă nu are niciun fel de poziţie faţă de anumite aspecte ale activităţii curente, poveştile de la colţul blocului ale proprietarului, adresele prin care îşi manifestă dezacordul sau reclamaţiile către primărie, nu au valoare şi nu rezolvă problema. Trebuie să se înţeleagă că, adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere. Hotărârile luate în adunarea generală sunt aduse la îndeplinire de către comitet. Hotărârile adunării generale sunt obligatorii pentru toţi proprietarii, aşa cum prevede Legea 196/2018.
 
Important: adunarea generală nu poate fi suspendată sau anulată decât de către o instanţă de judecată. Prin urmare, dacă nu participi şi nu încerci să provoci o dezbatere pe punctele dorite, ulterior, susţinerile potrivit cu care adunarea este “ilegală”, “nulă absolut” etc, sunt fără niciun fel de rezultat.
- obţinerea unui răspuns la contestaţia formulată – de ce să te multumeşti tu proprietar cu o lipsă de reacţie din partea asociaţiei. Dacă ai făcut, în termen, acea contestaţie a listei de plată, preşedintele este obligat să-ţi răspundă în 10 zile. Dacă nu îţi răspunde, nu rămâne indiferent. Fiind o obligaţia în sarcina asociaţiei, folosirea expresiei “are obligaţia” şi menţionarea termenului, îţi deschid calea obţinerii răspunsului.
- ai posibilitatea de a avea acces la documentele asociaţiei (în limitele legii – vezi GDPR)  - dacă te mulţumeşti doar să faci o solicitare şi mai apoi să te lamentezi că preşedintele nu îţi pune la dispoziţie anumite acte, este alegerea ta. Ai procedură şi posibilitatea reală de a obţine acele acte. Practica judiciară este plină de astfel de exemple. Paşii, în siteză: notificare; acordarea termenului de transmitere; menţionarea actelor solicitate; lipsă răspuns sau refuz – acţiune având ca obiect obligaţia de a face.
- ai posibilitatea de a face o expertiză contabilă – un mare pas în favoarea proprietarului, acum având posibilitatea de a contracta cu un profesionist în vederea expertizării actelor asociaţiei. Aşa ai posibilitatea de a constata dacă, cu adevărat, s-a “furat” sau s-a creat un “prejudiciu” în sarcina ta sau a Asociaţiei.
- ai posibilitatea de a determina convocarea adunării generale – nu te mai complace în a spune că, de ani de zile nu s-a mai convocat o adunare generală. Fiind o obligaţia în sarcina asociaţiei, tu proprietar şi membru, ai posibilitatea de a obţine obligarea asociaţiei la convocare.
- ai în lista de plată sume ca şi restante, care nu îţi aparţin (vin de la fostul proprietar, ai cumpărat la licitaţie dar restanţa fostului proprietar se menţine, ai o hotărâre dar suma nu a fost ştearsă din listă etc) – nu te mai ascunde. Ai la dispoziţie acţiunea în constatare şi aşa poţi demonstra, tu, că acea sumă nu îţi aparţine, obţinând, tu, un titlu împotriva asociaţiei şi reglând astfel o situaţie ce trenează de ani de zile.
- ai achitat sume ce nu îţi reveneau sau ca urmare a unor hotărâri ”ilegale” – nu rămâne în pasivitate şi nu accepta că ai plătit. Ai posibilitatea de a solicita recalcularea listelor de plată. Ai fost pus să achiţi ani de zile, raportat la o cotă indiviză mai mare decât cea deţinută, ai posibilitatea de a solicita recalcularea şi de a obţine obligarea asociaţiei în a restitui sumele achitate în plus. Este un demers ce trebuie asumat, demers ce vine la pachet cu timp, nervi şi mai ales bani.
- există pe scara blocului depozitate piese de mobilier sau alte bunuri – nu te mai lamenta că preşedintele nu face şi nu drege. Ai deschisă calea obţinerii unei hotărâri şi de a solicita eliberarea spaţiului comun, de astfel de bunuri.
- nu se remediază o defecţiune ce vizează partea comună, defecţiune ce îţi cauzează un “prejudiciu” – nu mai rămâne cu pereţii uzi, cu parchetul deteriorat sau cu faianţa spartă. Obligaţia de întreţinere este în sarcina asociaţiei. Ai la dispoziţie cele două mari posibilităţi: obligi asociaţia să facă sau, faci tu şi apoi acţiune în pretenţii împotriva asociaţiei. Începi cu notificarea - punere în întărziere. Practică judiciară există.
- nu se întreţine partea comună – nu te mai plânge la colţul blocului. Poţi obţine obligarea asociaţiei în remedierea disfuncţionalităţii, defecţiunii etc. Dacă ai infiltraţii de la terasă sau de la o ţeavă comună, nu sta până cade tencuiala şi apare igrasia. Ai procedură, ai posibilitatea de a determina asociaţia să facă. Nu te interesează dacă vecinii nu vor sau dacă adunarea generală a votat împotrivă. Este o obligaţie în sarcina asociaţiei. Practică judiciară există.
- din cauza unei inundaţii de pe partea comună, ai apartamentul “praf” – nu rămâne să te milogeşti de preşedinte să-ţi dea şi ţie “ceva”. Ai procedură şi poţi obţine nu numai contravaloarea bunurilor distruse sau deteriorate dar ci şi aducerea spaţiului la starea iniţială.
- se iau hotărâri “ilegale” în adunarea generală sau în comitet - ai posibilitatea de a le anula. Legea 196/2018 prevede o astfel de posibilitate. Tot “legea” prevede că, doar instanţa de judecată poate anula sau suspenda o hotărâre a adunării generale. Deci, degeaba spui tu preşedintelui că-i “ilegală”; nu rezolvi nimic, hotărârea fiind obligatorie. Ai procedură. Tot ce trebuie să faci este să-ţi asumi astfel de demersuri.
- s-a greşit la nivelul asociaţiei – răspunderea solidară operează. Fie că este preşedinte, administrator, cenzor sau membru în comitet, răspunde pentru prostiile făcute. Răspunde pentru prejudiciul cauzat.
- pe de alta parte - lipsa de informare, naivitatea şi “bunăvoinţa” de pe google şi “încurajările” vecinului care le ştie pe toate, duc la un adevărat dezastru pentru proprietarul care crede că în faţa instanţei de judecată este ca în faţa blocului. Poate proprietarul reuşeste să gândească cu capul său şi să înţeleagă că o cerere făcută în faţa instanţei are consecinţe. Pe de o parte, dacă aceasta este respinsă poate duce la obligarea acestuia la suportarea cheltuielilor de judecată, iar pe de altă parte, va exista o autoritate de lucru judecat (şi povestea s-a terminat).

​Preluare din articolele dl av Gelu Puscas

Reguli pentru convocarea/reconvocarea adunării generale a proprietarilor
 Adunarea generală a proprietarilor va avea loc cel puţin o dată pe an, în
primul trimestru.
 Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a adunării generale
aparţine preşedintelui asociaţiei de proprietari şi membrilor comitetului
executiv.
 Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei
de proprietari.
 Adunarea generală ordinară se convoacă de către preşedintele asociaţiei de
proprietari, comitetul executiv sau cel puţin 20% din numărul proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari.
Etapele convocării/reconvocării adunării generale:
 Comitetul executiv stabilește data și ora convocării adunării generale și
ordinea de zi.
 Se afișează la avizier ordinea de zi cu cel puţin 10 zile înainte de data
stabilită / 3 zile pentru adunările generale extraordinare sau adunări generale
reconvocate semnată de preşedinte, membrii comitetului executiv şi de
cenzor/comisia de cenzori.
 Proprietarii sunt anunţaţi şi pe bază de tabel nominal convocator sau, în
cazul proprietarilor care nu au fost anunţaţi, pe baza tabelului nominal
convocator, prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi
confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de
proprietari.
 Propunerea de ordine de zi a adunării generale, se aprobă şi se completează
prin hotărâre a adunării generale.
 Cenzorul/Comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari participă la
adunările generale ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, asigurând
legalitatea desfăşurării acestora.
 Administratorul extern poate participa la adunarile generale ale asociatiei.
 Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin
reprezentanţi care au o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în
numele cărora votează. O copie a împuternicirii se ataşează procesului-verbal
al şedinţei.
 La începutul adunării generale se face prezența și cenzorul precizează dacă există cvorumul necesar pentru adoptarea hotărârilor, respectiv jumătate plus unu
din numărul membrilor asociației de proprietari, consemnându-se în Registrul
unic de procese verbale.
 Procesul-verbal al şedinţei, care descrie evenimentele în desfăşurare,
hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor, va fi redactat de un membru al
asociaţiei numit secretar al adunării generale prin votul majorităţii celor prezenţi,
în Registrul unic de procese verbale.
 Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate
plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale se
suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei
convocări.
 La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii
asociaţiei de proprietari au fost convocaţi pe bază de tabel convocator sau prin
poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, şi
prin afişare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor
prezenţi, prin votul majorităţii acestora.
 Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari
se au în vedere următoarele:
• fiecare proprietar, membru al asociaţiei, are dreptul la un vot pentru
unitatea sa din proprietatea imobiliara:
• pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare,
reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o
pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;
• în situaţia în care un proprietar deţine o cotă-parte indiviză de părţi comune
mai mare de jumătate din totalul cotelor-părţi indivize de proprietate comună din
condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este limitată, fiind egală cu
suma ponderii voturilor celorlati proprietari;
• în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este
decisiv;
• în cazul în care pe parcursul desfășurării adunării generale unii proprietari
pleacă, se va consemna în procesul verbal, iar în situația în care nu se întrunește
cvorumul necesar pentru adoptarea hotărârilor, cenzorul prezent poate dispune
suspendarea adunarii generale;
• proprietarul, membru al asociaţiei, poate fi reprezentat în adunarea
generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are
o împuternicire scrisă şi semnata de catre proprietarul în numele caruia voteaza;
• în cazul personelor juridice, persoana prezentă la adunarea generală trebuie
sa prezinte imputernicire scrisa din partea acestora;
​• un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult un
membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii
în numele carora voteaza;
• preşedintele, membrii comitetului executiv, administratorul,
cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi
mandat pentru a reprezenta un alt proprietar in cadrul adunarii generale;
• administratorul, reprezentantul administratorului, soţul/soţia acestuia şi alţi
membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociaţiei de proprietari la care
acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea
administratorului.
• președinte al asociației poate fi doar un proprietar al unui apartament din
bloc, nicidecum un simplu locatar (care nu este și proprietar) sau un chiriaș, de
exemplu. Cu alte cuvinte, chiar și când niciunul dintre proprietarii de apartamente
dintr-un imobil nu vrea să fie președintele asociației, acesta nu poate fi numit
dintre locatarii care nu sunt proprietari și nici nu poate fi angajat, așa cum
se întâmplă în cazul administratorului.
 Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul şedinţei,
în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de
către toţi membrii prezenţi ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori.
 În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală,
procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoştinţa tuturor
proprietarilor, prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, prin afişarea unei
fotocopii datate la avizierul asociaţiei de proprietari.
Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau
acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca
daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in
termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe
executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.